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注冊會計師《經濟法》預習：建設用地使用權

第三章 物權法律制度

知識點：建設用地使用權

1. 建設用地使用權的取得

（1）創設取得（一級市場）。

①無償劃撥。

下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地。

【解釋】用于商業開發的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

②有償出讓。

【解釋1】建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，其中，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

【解釋2】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

（2）移轉取得（二級市場）。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

（3）登記設立要件。

建設用地使用權自登記時設立。

2. 建設用地使用權的期限

（1）以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

（2）以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地；②工業用地；③教育、科技、文化、衛生、體育用地；④商業、旅游、娛樂用地；⑤綜合或者其他用地。

【解釋】土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

3. 建設用地使用權的終止

終止原因：使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回、土地滅失等。

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