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注冊會計師《經濟法》強化學習：關于土地抵押與買房人矛盾的處理

請問如果甲開發商以其擁有的建設用地使用權向A銀行抵押借款，后又再該土地上開發建設商品房，商品房按揭業務在B銀行做。假設借款到期后開發商無力償還A銀行貸款，而房子已出售，A銀行如何實現抵押權？

解答：這里的關系是這樣的，如果房子全部出售的話開發商不太可能不能清償A銀行款項，所謂的不能清償都是房子不能出售的情況，那么拍賣的房屋只能是開發商未出售的房屋或套房，而且根據《物權法》的規定，建設用地使用使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。那么銀行此時對于新增建筑物拍賣的價款是不能行使優先受償權的。

對于已經出售房屋的部分，取得其下面土地抵押權的銀行如何行使抵押權目前還沒有明確的規定，根據一些實際的案例的審判情況，我們認為可以采取以下兩種方式進行處理：

一是如果出賣人在預售房屋時向房屋的買受人告知土地之上已經設置了抵押，買受人仍然自愿購買，則意味著其已經自愿承擔了將來因為抵押權人實現抵押權而使其房屋所有權不能實現的后果，此時土地抵押權人可以依據擔保法第五十五條的規定實現抵押權，即可以依法將該商品房同時拍賣并對該商品房無權優先受償，買受人不能以抵押事實主張預售合同無效或要求出賣人賠償。但出賣人必須承擔告知權利事項的舉證責任，否則承擔舉證不能的后果。

二是如果出賣人在出售房屋時未告知或不能證明已告知買受人土地使用權已設置抵押時，出賣人應在出售房屋時，解除各種抵押，否則應當向買受人承擔權利瑕疵擔保責任。如果出賣人在訴訟前或在訴訟期間將抵押注銷，說明雙方在簽訂合同時，出賣人未告知抵押情況的潛在風險已不存在，影響買受人取得產權證的障礙已消除，可以判決雙方繼續履行合同。

不過以上的兩種情況目前在法律上還沒有明確，這僅僅代表的是一種觀點，老師提醒您簡要了解一下即可，考試肯定不會考的。

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