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注冊會計師《稅法》第七章第三節房地產開發企業土地增值稅清算

房地產開發企業土地增值稅清算

一、房地產開發企業土地增值稅清算單位(提供房地產開發企業土地增值稅清算)

(1)土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

(2)開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、房地產開發企業土地增值稅清算條件

1、納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(3)直接轉讓土地使用權的。

2、主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況

(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

(4)省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

1.將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

2.房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

收入按下列方法和順序確認：(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

3.將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，產權未發生轉移的情況下，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、房地產開發企業土地增值稅清算扣除項目規定

1.可據實扣除的項目

(1)開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：

①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

(2)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

(3)房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。

(4)房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同按國家統一規定交納的有關費用，計入取得土地使用權所支付的金額中扣除。

(5)房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

(6)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

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