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房地產行業稅收問題及稽查對策分析(一)

一、房地產企業項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：*9階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權-取得計劃委員會印發的正式計劃書-規劃部門批準的-建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證-土地主管部門核發的建設用地批準書-建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

（二）會計核算特點

1、收入核算房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發成本核算

（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現銷售的可售面積x可售面積單位工程成本由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

二、房地產企業的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、企業所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。如某房地產公司在開發項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如某房地產公司2006年6月轉讓土地使用權給市某單位，抵頂了應付款240萬元，造成少繳稅款。

4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價x銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售代理業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如某房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

三、檢查方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢查重點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數據的收集法

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。

(三)數據間的邏輯關系分析法

掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收

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