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房地產行業偷逃稅現象分析及應對措施(一)

一、房地產業偷逃稅的主要手段

（一）利用“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征營業稅；對其取得的征地補償費亦不征收土地增值稅”的相關規定，將土地歸還給國土部門再出讓而偷逃稅款。

（二）通過與外單位合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，利用“以無形資產投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定而偷逃稅款。

（三）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅。房地產開發企業對老城區或舊有居民點采用原住戶在“拆一還一”的基礎上增加的面積依市場價或優惠價出售的方法取得土地使用權，對其進行開發。回遷時房地產開發企業對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業稅。

（四）房地產開發企業以開發“經濟適用房”、“廉租房”的名義取得土地，并按實際支付價款記入“無形資產--土地使用權”。然后設法改變土地用途，對土地重新進行評估增值。在對該土地進行開發時，以土地的評估價值全部轉入開發成本，虛增開發成本。例如，我們在對某房地產開發公司土地使用稅繳納情況進行檢查時，土地確認成交書上出讓金額為3100萬元，公司財務入帳土地成本為7000萬元。經核實，7000萬元為土地評估價。原是該公司股東以個人名義以3100萬元從政府取得土地，后成立房地產開發公司，對該土地進行開發，以評估機構的評估價入帳為土地成本，虛增了開發成本。

（五）虛增前期工程費、公共配套設施費、基礎設施費。房地產企業人為地增加項目的規劃、設計、“三通一平”等費用；隨意確定配套設施費的提取標準；將自行開發的辦公用房、售樓部工程的建設成本也計入開發項目的開發成本中，從而增加開發成本，減少利潤。

（六）開發商將未售出的房屋、商鋪、車位等各種房產自用，未申報房產稅；用于出租取得的收入不申報營業稅及附加稅款而偷逃稅。如某公司將其開發未出售的商業層出租給一休閑會所，從事經營餐飲、娛樂休閑。雙方協議每月租金為1.5萬元，全年合計18萬元。年終時，該公司以租金抵頂在該休閑會所的消費，將收取的租金借記“應收帳款” ，貸記“內部往來”；在會所發生消費時借記“內部往來”，貸記“應收帳款”，兩往來科目相抵沖，就隱匿了租金收入。

（七）房地產開發企業將開發的產品用于投資、抵債、作固定資產自用、職工福利等，只按成本價作為存貨減少帳務，而未作視同銷售不動產帳務處理的規定申報營業稅及附加稅。在對某房地產開發公司進行納稅檢查時，檢查人員在核實售樓部和財務部門的相關數據時，發現售樓部的商品房的結存數比財務部登記的結存數少了6套。經詢問，財務人員解釋，這6套住房用于抵頂施工單位的工程款，而未作銷售處理。財務人員提供了該公司與施工單位簽訂的《抵債協議》，6套房協議售價為100.8萬元。

（八）隱匿經營收入偷逃稅款。

1、將不需要辦理房地產證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設施對外出售不計收入。

2、將取得的商品房銷售收入或取得的銀行按揭購房款長期掛“預收賬款”，或“應付賬款”、“其他應付賬款”等科目，不按規定申報繳納營業稅。

3、將購房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉入“短期借款”、“長期借款”科目。通過銀行過渡賬戶集中轉賬，造成貸款的假象。

（九）在銷售時以收據代替發票，甚至不開收據，或使用假發票、白紙條入帳等方法偷逃稅款。

（十）房地產開發對借來的民間資金，未按規定代扣代繳借款人的個人所得稅（利息所得）；對開發項目中簽定的拆遷補償合同、建設勘測合同、水電安裝合同等，未按規定申報印花稅。

二、房地產企業偷逃稅的成因分析

（一）部分房地產開發商缺乏納稅意識。為了追求*5利潤，獲得更多收益，房地產商往往通過各種方式偷逃稅款。

（二）財務核算不規范、財務人員政策水平低。多數房地產業的財務會計大多數是原來商業企業、工業企業方面財務人員，對過去從事會計業務和稅收政策比較了解，但對現在的房地產開發企業相關的政策法規，企業會計制度，收入和成本費用的真實性、合法性、成本扣除規定等會計核算方式不熟悉、不了解。

（三）稅收政策多、變化快。房地產業在諸多環節中共涉及營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、地方教育附加、房產稅、印花稅、耕地占用稅、車船使用稅、契稅等十幾種稅（費），政策多、變化快，有時在執行中缺乏可操作性。

（四）稅務機關對打擊房地產業涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產業偷逃稅款提供了機會。首先，稅務機關與其他行政管理部門之間的房地產開發項目信息交流較少，自身也不具備收集相關信息的手段，無法在房地產開發過程中有效地參與管理和監控，客觀上給了房地產業納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補代罰、以罰代刑，導致行政處罰力度低。

（五）涉稅信息難以實現資源共享。部門之間協調配合缺乏合力，信息交換不夠同步，稅務管理部門無法對房地產開發項目從計劃執行、合同簽定、工程進度、銷售收入、產權轉移等環節進行全程監控。對銀行辦理個人購房按揭貸款的支付時間和數額難以及時掌握，致使大量稅款無法及時入庫。

（六）預售款票據使用不規范。大多數企業開發前期基本使用的是自印的收款收據，企業為了從自身的利益出發，對使用發票的管理不規范，削弱了“以票控稅”的作用。

三、治理對策

（一）加大稅法宣傳力度。增強稅法宣傳的時效性。加大對房地產市場稅收政策的宣傳力度，利用印制宣傳資料、宣傳標語、稅企懇談會、送政策上門、納稅輔導上門、組織定期培訓涉稅業務、溝通征納關系等方式，大力開展對房地產稅收政策、辦稅流程、發票開具、涉稅事項、申報受理、稅款繳納等方面進行有針對、有重點地宣傳和咨詢，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業稅收良好的征納環境。

（二）加強與各部門間的合作，加強稅源控管。稅務部門要與計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。

（三）改進稅收征管手段，提高管理效率。認真開展房地產稅收稅源摸底工作，切實做到項目清、房源清、稅源清、資料齊，分工細、責任明確。一是對房地產開發企業進行全面清理，按行業、分類別建立征管臺賬，加強稅務登記及項目登記的管理。二是強化內部管理，積極探索崗責體系、能崗體系、績效評價體系，努力堵塞征管漏洞。三是管死發票開具關。嚴格要求房地產行業在向用戶收取訂金、預售房款時使用地稅局的預收票據。

（四）強化對房地產行業的稽查，加大對房地產業偷逃稅的懲處力度。建立房地產行業良好的納稅秩序，稅務部門除了加強對房地產開發各環節的監控外，還應采取針對性的措施，加大對房地產行業偷逃稅款行為的查處力度。一是加強對房地產行業的選案工作，提高選案的準確性。稽查部門通過對征管部門和房地產審核小組提供資料的分析，有選擇

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