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某房地產(chǎn)公司應繳未繳營業(yè)稅、個人所得稅稽查案(二)

1售樓處房產(chǎn)原值2，364，284.73元，使用6個月；A2售樓處房產(chǎn)原值2，686，628.42元，使用4個月；兩個售樓處合計應繳未繳房產(chǎn)稅17，452.56 元。

以上合計應繳未繳房產(chǎn)稅約28，195.95元。

4、城鎮(zhèn)土地使用稅

該公司在檢查期內(nèi)三個項目均涉及城鎮(zhèn)土地使用稅，分別是A1項目、A2項目、A3項目和辦公樓。

A1項目2006年土地級別四級，2007年土地級別調(diào)整為三級，總占地面積13，034.76平米，總建筑面積53，801.13平米，截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為34，631.83平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為42，487.29平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為55，532.25平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為55，532.25平米；

A2項目A1項目土地級別五級，總占地面積12，489平米，總建筑面積16，837.91平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為11，893.32平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為13，513.95平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為515，470.68平米；

A3土地級別三級，總占地面積37，917平米，總建筑面積112，504.08平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為0 平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為 0平米；

辦公樓土地級別四級，總占地面積8，800平米。截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為0平米；

該公司2006年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅224，833.97元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅218，413.32元，少納城鎮(zhèn)土地使用稅6，420.65元；2007年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅878，808.94元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅840，647.04元，少納城鎮(zhèn)土地使用稅38，161.9元；2008年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅794，497.90元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅794，690.76元，多納城鎮(zhèn)土地使用稅192.8元；2006年至2008年11月應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅1，898，140.80元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅1，853，751.12元，應繳未繳城鎮(zhèn)土地使用稅44，389.68元。

5、土地增值稅

該公司2006年9月-12月取得的應稅收入為411，504，440元，按照稅率0.5%，應預繳土地增值稅2，057，522.2元，未預繳土地增值稅2，057，522.2元；2007年取得的應稅收入為635，252，437元，應預繳土地增值稅6.222.333.59元，少預繳的土地增值稅130，190.78元；2008年取得的應稅收入為65，289，624元，應預繳土地增值稅248，287.04元，已預繳土地增值稅4，391，805.06元，多預繳的土地增值稅4，143，158.02元；多預繳原因為：該公司在2006年取得A1項目的預售房款411，384，440元，應預繳土地增值稅2，056，922.2元，公司沒有未按照當期適用稅率0.5%預繳。該公司在2008年6月按照新稅率1%補繳了4，113，844.4元。由于適用稅率不一致，所以，多預繳了土地增值稅。

檢查組對其他應付款-誠意金和營業(yè)外收入中的售房差價款調(diào)增了應稅收入之后，該公司了2006年9月-2008年11月應預繳土地增值稅8，658，333.61元，已預繳土地增值稅10，614，138.65元，多預繳土地增值稅1，955，805.04元。

經(jīng)核實，暫未發(fā)現(xiàn)問題。

6、企業(yè)所得稅檢查情況

該公司企業(yè)所得稅是按收入每季度預繳，年底進行匯算清繳，2007年銷售收入合計855，224，636.08元，按照20%預征率，減去期間費用，已按規(guī)定進行了預繳。成本合計 422，377，486.57 元，納稅調(diào)整增加額37，713，232.20元，應納稅所得額 337，429，466.05元，應繳企業(yè)所得稅111，351，723.80 元，已繳企業(yè)所得稅111，389，145.80 元，多繳企業(yè)所得稅-37，422.00 元，多繳原因是，企業(yè)收到的誠意進行了結轉，2007年收到的誠意金金額是810，000元，企業(yè)結轉了930，000元，多結轉的金額包含2006年。

2008年企業(yè)所得稅不在我們檢查期內(nèi)。經(jīng)檢查暫未發(fā)現(xiàn)問題。

7、個人所得稅

該公司2006年4月至2006年12月實發(fā)工資、獎金合計3，160，720.13元，應代扣代繳個人所得稅394，225.75元，已代扣代繳個人所得稅390，259.67元；2007年1月至2007年12月實發(fā)工資、獎金合計9，205，902.12元，應代扣代繳個人所得稅1，042，667.96元，已代扣代繳個人所得稅1，042，667.96元，；2008年1月至2008年11月實發(fā)工資、獎金合計615，455.05元，應代扣代繳個人所得稅2，407，824.13元，已代扣代繳個人所得稅2，403，406.03元，少代扣代繳個人所得稅4，418.10元。

2006年3月2008年11月實發(fā)工資、獎金合計25，873，422.87元，應代扣代繳個人所得稅3，844，717.84元，已代扣代繳個人所得稅3，836，333.66元，少代扣代繳個人所得稅8，384.18元，少代扣的原因是該公司給員工發(fā)放的商業(yè)保險未并入當月工資薪金繳納個人所得稅。

8、印花稅檢查情況

檢查組已核實合同5份，其中房屋租賃合同一份，合同金額532，800元，適用稅率千分之一；核實施工監(jiān)理合同和施工合同共三份，合同總金額193，616，593元，適用稅率萬分之三；上述5份合同合計總金額194，149，393元，應貼印花58，617.78元，已貼印花58，641.08元，多貼印花23.3元。

9、發(fā)票檢查情況

抽查了該單位的發(fā)票，該單位發(fā)票使用正確，暫未發(fā)現(xiàn)問題。

（二）處理意見及依據(jù)

1、營業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》*9條、第二條、第四條、第九條、第十三條、以及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條*9款的規(guī)定，該單位取得商品房銷售收入未繳納營業(yè)稅，應補繳營業(yè)稅494，983.11元。

2、城市維護建設稅

根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條*9款及京政發(fā)[1985]86號《北京市實施（中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例）的細則》第二條、第三條、第四條*9款的規(guī)定，該單位應補繳城市維護建設稅34，648.82元。

3、教育費附加

根據(jù)國發(fā)[1986]50號國務院《關于征收教育費附加的暫行規(guī)定》*9條、第二條以及京政發(fā)[1994]18號《北京市人民政府轉發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》*9條的規(guī)定，該單位應補繳教育費附加14，849.49元。

4、城鎮(zhèn)土地

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