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房地產企業涉稅會計(一)

房地產企業的定義，它與其他行業會計的區別由其產品的特殊性所決定，房地產企業以房屋建筑物的建設，土地的開發，設備安裝為主要生產活動。這些建設產品本身的特點是施工生產的流動性，單件性和長期性。 其生產的房屋作為產成品與一般的商品在核算方法上有所不同。

一、房地產企業的有關帳務處理：

（一）、房地產企業與一般企業帳務處理上*5的差異就是成本的核算；房地產企業的“開發成本其明細科目可以歸納為以下六類：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。

房地產企業的”開發成本“與工業企業的”生產成本“內涵相同。按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬，對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬；具體的明細核算如下：

1、發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動遷用房等支出：

借：開發成本-A項目-土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款等科目2、發生的規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出時：

借：開發成本-A項目-前期工程費貸：銀行存款，其他應付款等科目3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，和以自營方式發生的建筑安裝工程費：

借：開發成本-A項目-建筑安裝工程費貸：銀行存款，應付帳款等4、開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

借：開發成本-A項目-基礎設施費貸：銀行存款，應付帳款等5、發生的不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

借：開發成本-公共配套設施費貸：銀行存款，應付帳款等6、與直接組織、管理開發項目發生的相關費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

借：開發成本-開發間接費貸：銀行存款，其他應付款等待產品開發完成后，將”開發成本“結轉到”開發產品“。按多個項目進行核算的還涉及到成本的歸集和分配。

1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。

2、間接成本：如多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清對象的公共配套設施費（有小區內的幼兒園，醫院等），需要按發生地點或者用途加以歸集，待結轉時選擇一定的方法分配后計入有關成本計算對象的費用。：最常用的方法有面積分攤法。

3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發一次購入的土地所支付的價款。

會計分錄：

借：開發產品－－-按項目或棟號設置明細貸：開發成本-相關明細科目（二）、房地產企業有關收入的帳務處理通常情況下，房地產開發企業的銷售行為在開發產品完工前就已經開始，而且完工后還會繼續下去，直到全部開發產品售出完畢。

1、房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入”預收帳款“科目；因預收房地產款而交納的營業稅費等暫在”應交稅金一應交營業稅“等科目核算；房地產開發企業在促銷時收到的購房訂金在”其他應付款“科目核算。

收到房款時帳務處理：

借：銀行存款貸：預收帳款-按房號及客戶名稱進行明細核算同時應交納稅金的賬務處理借：應交稅費-應交營業稅（按預售房款計稅）貸：銀行存款2、開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現。

借：預收帳款”應收帳款“等科目貸：營業收入同時結轉經營成本借：經營成本營業稅金及附加貸：開發產品-相關明細科目應交稅費-應交營業稅、應交土地增值稅等幾種特殊情況的帳務處理：

1）、房地產企業出售周轉房時，先按周轉房的攤余價值借：開發產品貸：周轉房再按購銷合同中雙方簽訂的價格借：銀行存款等科目貸：經營收入并結轉其銷售成本借：經營成本貸：開發產品2）、舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產開發企業的經營收入借：預收帳款等科目貸：經營收入3）、采用分期收款方式銷售房地產。在辦妥移交手續后，先將”開發產品“轉入”分期收款開發產品“科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時借：銀行存款”或“應收帳款”

貸：經營收入按開發產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉的銷售成本借：經營成本貸：分期收款開發產品房地產開發企業之間簽訂項目開發合同，合資開發項目，如果合同規定按投資額分配開發產品的，分出去的開發產品不作為經營收入；如果是分享合資開發項目利潤的，對主辦企業而言，合資開發的所有開發產品對外出售（包括合資方購買的）均作為經營收入核算；房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，不論合同規定分配開發產品或分享合資開發項目利潤，所開發的所有開發產品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業的經營收入核算。房地產開發企業收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。

房地產是一項價值很高的商品，房地產開發企業為順利售出房盤、地產，盡快回收投資，對不同支付方式規定了不同程度的現金折扣。這是與企業理財活動相關的費用，應作為企業的“財務費用”，不影響房地產銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因對已購置的房地產要求退貨，經房地產開發企業同意后，沖減退貨當期的“經營收入”。

在房地產竣工驗收、辦妥移交手續前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預收帳款”。房地產開發企業在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業務，與銷售的房地產相關的主要風險和報酬仍保留在房地產開發企業，即使已辦妥移交手續，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續借：開發產品一已售貸：開發產品一庫存（三）、房地產開發費用與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用與一般企業核算方法相同。不同的地方就是：房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

（四）、房地產企業的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費、基礎設施費等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業都先通過“預付帳款”等科目。

1、支付工程進度款及備料款時借：預付帳款-xx公司貸：銀行存款-xx銀行及帳號2、工程竣工結算時再轉入“開發成本”（附“建筑安裝工程發票”等）借：開發成本-xx棟-建筑安裝工程費－－-土建工程款、安裝工程款等開發成本-基礎設施費-道路、供水等開發成本-公共配套設施費-游泳池、假山等貸：預付帳款-xx公司應付帳款-xx公司（結算差額（五）、關于房地產企業的“代建”行為稅法規定房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用

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