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當前我國房地產業偷逃稅存在的問題及其治理(一)

目前房地產企業存在嚴重的偷逃稅款問題，國家稅務總屙將房地產行業連續五年定為全國稅收專項檢查的重點對象，這說明房地產行業偷逃稅問題的嚴重性。

一、房地產業偷逃稅款的主要手段

1.通過與其他單位合作建房等方式，以房換資金、換土地。不記收入。偷逃稅款。部分房地產開發企業在自身資金不足的情況下，為了能獲得大片土地，便與投資方簽訂聯合建房協議；抑或根據擁有土地一方的利益需要，與其簽訂聯合建房協議，用所建房屋換取資金、土地，而所換價值未按規定確認銷售收入，也未按規定申報納稅。

2.以商品房或門面抵工程款，不記收入，偷逃稅款。房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業。開發前期資金投人量大、資金短缺嚴重。房地產開發企業為了緩解資金壓力，往往以工程投標為籌碼，要求建筑安裝企業與其簽訂帶資入場的協議，待房子建成后就以等值的商品房或門面抵沖建安1二程款，從而達到減少營業額，偷逃營業稅的目的。

3.對代收各種“初裝費”及基金不記收入，偷逃稅款。從現行房地產開發企業的運作方式看，房地產開發企業在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款項：如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等?，F行營業稅政策規定。營業稅的計稅金額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而有的房地產開發企業以無代收代墊款項收入為由而未申報納稅。

4.通過土地評估增值虛增開發成本，偷逃稅款。按照建設部門的有關規定。房地產開發企業的注冊資本越多、開發規模越大，則資質等級越高。目前房地產企業有相當一部分是民營性質的有限責任公司，這些企業在初建時注冊資本不多。為了，提高資質，這些規模較小的房地產開發企業利用購進的土地經初步“三通一平”開發后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，這既可以增大注冊資本，提高資質，又可以虛增土地成本直接記入開發成本，減少侖業所得稅稅基。還有些房地產開發企業與建筑安裝企業相互勾結做假，虛增成本，從而減少營業利潤，達到偷逃企業所得稅的目的。另外，現行建筑安裝企業的建安發票實行由稅務征收部門或發票管理部門代開的方式，只要繳納營業稅及附加，便可在開票“窗口”或稅務征收部門開到發票，這就為房地產開發企業偷逃企業所得稅提供了可乘之機。房地產開發商用支付少額營業稅及附加的代價，就可以輕松地偷逃企業所得稅。

5.采取“假借款、真按揭”的辦法偷逃稅款。隨著銀行經營方式的多元化發展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，成為房地產銷售業務中的主要方式。有的房地產企業為了緩解資金的壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或串通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬務處理上不記銷售收入，而是作為長期借款，從而偷逃國家稅款。

6.利用建安公司、銷售公司等關聯企業轉移收入，調節利潤，偷逃稅款。房地產開發企業發展到一定程度后往往組建集團公司，利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為自己控股公司或全資子公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，交由關聯企業經營其房地產開發企業的代理銷售業務、廣告業務等；物業公司則代收房地產開發企業一切價外費用，如代墊代付維修基金等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。

7.通過“預提費用”虛增成本，偷逃稅款。按照稅法有關規定，預提費用年末不礙留有余額，對開發建設周期比較長的房地產開發項目的預提費用，應區別不同情況進行處理。但是許多房地產企業“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產企業主要采取兩種方式虛增成本：一是通過爭取地方政府及有關部門的優惠政策來少付或者不付一些費用，同時仍提取按照規定應支付的各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用。二是繼續提取國家已取消的收費項目，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶計入開發成本。通過上述方法造成賬面上的經營虧損，從而達到不繳或者少繳企業所得稅的目的。

二、造成房地產業偷逃稅款的主要原因

1.我國現行房地產稅收政策比較繁雜，首先，房地產市場的稅制結構不合理。目前從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的稅種有12個。由于涉及的稅種較多，而且各稅種的征收環節和計稅依據各不相同，稅費計算過程比較復雜，造成征管難度加大。加上房地產開發階段稅額少、稅負輕，而流通環節稅負重，導致一些房地產企業嚴重投機，想方沒法偷逃稅款。其次，土地使用稅計稅依據不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足并缺乏彈性的缺陷。這為房地產投機商留下了偷逃稅款的漏洞。此外，內外有別的兩套稅制。導致房地產市場上的不公平競爭，并使得那些總想鉆稅收空子的房地產開發商采取更隱蔽的手段偷逃稅款。

2.我國房地產開發的環節過多。從房地產開發企業的業務流程來看，一家房地產企業要經歷土地使用許可證的申請、房地產開發項目證項和投資計劃審批、規劃和施工許可申請，而在辦理這些申請期間，已經發生了部分開發成本及費用，但這些成本費用的支付都是在稅務管理和辦理納稅申報事項前發生的，而稅務部門是在房地產開發企業開發出產品后才介入管理的，因而不能準確掌握企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。加上現行稅收政策規定土地增值稅的計稅依據是土地增值額。企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額。而房地產開發企業利用其產品開發周期較長或先后滾動開發的行業特性，不按財務制度和稅法規定進行正確的會計核算和納稅申報。使得房地產行業的偷逃稅問題比較嚴重。

三、防范和治理房地產業偷逃稅問題的對策

1.加強對房地產開發過程的監控

（1）建立信息傳遞制度，強化稅收的源泉監管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系。建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，成到現場進行實地凋查并到相關部門核實情況，防止出現超范圍享受稅收優惠政策的情況發生。

（2）改進稅收征管手段。提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查。對涉嫌偷逃稅的，要及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而未查出的偷逃稅行為發生。另一方面要加大對房地產開發工程的成本審核和票據審核的管理力度。嚴格審查建安企業的工程成本的真實性和準確性。房地產業的稅收主要體現在銷售環節，稅務部門要加強對房地產企業銷售環節的監控，通過對房地產企業的票據領用、結算的管理，*5限度地掌握房地產開發企業的收人情況，據此審核企業申報納稅的真實性和準確性。

2.改革和完善房地產稅制

（1）指導思想與原則。我國房地產改革應當遵循“明租、正稅、清費”的基本原則?！懊髯狻?，即要保留地租，如果不對土地使用者收取地租，就等于否定了國家對土地的所

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