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房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的應對策略(一)

一、少計收入篇

1、假按揭的稅務處理。

在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務費用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預售收入，而是將收到的按揭款項轉(zhuǎn)入“其他應付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務機關查到后，就聲稱自己是“假按揭”，實質(zhì)上是一種融資行為，不應當納稅。

在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調(diào)增利息費用就有比較大的數(shù)額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預售規(guī)定繳納稅款的行為進行了處罰。

二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所得額。

檢查人員認為**律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關支出，自然也不允許扣除。

實際上，即使認定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，本案的檢查人員認定應當補稅。

國家稅務總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結(jié)中，也是認定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應繳未繳稅款。”吹牛要補稅，我也同意。

2、以借款的方式收取預售房款。

有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。

一般來說，屬于未辦理預售許可證的情況下的非法預售。

3、非法預售，將預售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。

認為這是典型的偷稅手法。不因為非法預售而減除其納稅責任。

4.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實是否有租戶存在。

查出少計租賃收入要仔細將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點在營業(yè)，則很可能是出租未計收入

5.銷售地下室、地下車位，記在預收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應納稅所得額，要仔細看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結(jié)轉(zhuǎn)收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。

本案的查出方法是看預收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。

在檢查中，要特別注意對人防設施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補充合同。二是，檢查其他應付款或者預收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場去數(shù)車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。

目前對于人防設施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，應當繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，這點在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點：

*9種觀點：人防設施屬于取得收益權的公共配套設施，其成本應當單獨計算，因此其成本應當在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。

第二種觀點：人防設施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。

總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點。國稅發(fā)[2009]31號文件已經(jīng)明確按照第二種方法計算。

6.外商投資企業(yè)的“其他應付款科”、“應付賬款”科目，多年掛賬，應調(diào)增應納稅所得額。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應付未付款，債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年收益計算繳納企業(yè)所得稅。

”在稽查實踐中，一是關注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調(diào)整應納稅所得額。三是關注應付款項長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實真相。

內(nèi)資企業(yè)是否要將超過3年的應付款項調(diào)整應納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。

依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權人原因確實無法支付的應付款項”：填報納稅人應付未付的三年以上應付帳款及已在成本費用中列支的其他應付款。

依據(jù)2：國家稅務總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產(chǎn)損失又獲得價值恢復或補償，應在價值恢復或?qū)嶋H取得補償年度并入應納稅所得。因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。

河北省國稅局在冀國稅函[2007]23號文件中指出，當有證據(jù)證明債權人出現(xiàn)以下情況之一時，債務人拖欠的三年以上的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：

1.債權人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責令關閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；

2.債權人已按規(guī)定確認損失并已在稅前扣除，我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務機關溝通協(xié)調(diào)。

二、加大成本篇

都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣稅憑證

目前我國的所得稅管理，實質(zhì)上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。

具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。

1、某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。

說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票。可以列出成本項目表來檢查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發(fā)票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚。總開發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。

2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，

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