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房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的應(yīng)對策略(二)

納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實際業(yè)務(wù)發(fā)生年度稅前扣除呢？是否允許在發(fā)票實際取得年度扣除呢？

目前稅務(wù)機關(guān)一般引用財稅[1996]79號文件規(guī)定，認為“以前年度應(yīng)計未計扣稅項目，以后年度不得補扣”。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得年度扣除，因為如果允許在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。

對于是否可以在實際業(yè)務(wù)發(fā)生年度追溯調(diào)整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務(wù)中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業(yè)遇到該類問題，可以同稅務(wù)機關(guān)溝通，不是絕對不能扣除的。

一些文章經(jīng)常會提到國家稅務(wù)總局對中移動的國稅函[2003]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調(diào)整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務(wù)機關(guān)的說服力不強。原文如下：“中移動因?qū)嶋H價值調(diào)整原暫估價或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價值，并按規(guī)定補提的以前年度少提的折舊，不允許在補提年度扣除，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整原所屬年度的應(yīng)納稅所得額，相應(yīng)多交的稅額可抵頂以后年度應(yīng)交的所得稅。”

（二）資金篇

要想加大成本，有兩個難題，*9是如何取得虛假業(yè)務(wù)的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務(wù)的情況下，將款項支付出去。即使取得了發(fā)票，如何虛擬資金流出就成為開發(fā)商的新難題。

1、不支付資金，在賬簿上計入“應(yīng)付工程款”、“應(yīng)付賬款”，（借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款（應(yīng)付工程款））并且已經(jīng)取得發(fā)票，其實是多列成本。在目前的市場環(huán)境下，沒有支付款項而對方卻開具發(fā)票，這種情況比較奇異，稅務(wù)機關(guān)對這種情況會相當敏感。

這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應(yīng)付款項的債權(quán)方進行外調(diào)，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應(yīng)付款項”（外資用國稅發(fā)[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

2、虛構(gòu)資金流，掩飾多列開發(fā)成本。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構(gòu)資金流，多列開發(fā)成本。實際案情為該企業(yè)以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元

貸：其他應(yīng)付款2000萬元。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內(nèi)即將此筆款項轉(zhuǎn)回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計費、策劃費。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點的關(guān)鍵，對列入開發(fā)成本的票據(jù)結(jié)合進行真實性驗證，是固定證據(jù)的要點。

在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務(wù)機關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。

該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務(wù)稽查人員應(yīng)當要求企業(yè)財務(wù)人員作出銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在此基礎(chǔ)上審查資金流出的真實性。

3、更為復(fù)雜的為“資金空轉(zhuǎn)”

（三）成本計算方法篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現(xiàn)在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發(fā)產(chǎn)品的成本攤?cè)胍淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，將未售的成本結(jié)轉(zhuǎn)到已售銷售成本中去。

1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應(yīng)納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。

銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。銷售部門實際銷售面積同財務(wù)部門當年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

一定要審查開發(fā)企業(yè)當年銷售成本計算的過程，當年究竟賣了多少平方米，要結(jié)合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，遲納稅款。

3.“先租后售”出售時資產(chǎn)成本的計量問題。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。造成已經(jīng)計提的折舊，實質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。

稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。本案例中，企業(yè)實際上是既要計提折舊，又要按照開發(fā)產(chǎn)品的原值銷售。

企業(yè)犯了兩個錯誤：*9，將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的時候，未視同銷售；第二，出售的時候?qū)⒁呀?jīng)扣除的折舊未在固定資產(chǎn)原值中減除。

三、其他問題篇

1、。房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應(yīng)納稅所得額納稅？

2.查增的應(yīng)納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？在本案件中，由于被查企業(yè)是外商投資企業(yè)，2007年查增的應(yīng)納稅所得額首先彌補了2006年的虧損，然后計算應(yīng)補稅款。內(nèi)資企業(yè)則在國稅發(fā)【2006】56號文件中規(guī)定，查增的應(yīng)納稅所得額不允許彌補以前年度虧損。新所得稅法實施后，究竟如何界定，還很難說。

3、外商投資企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費用。根據(jù)國稅發(fā)【2001】142號文件規(guī)定，外商投資企業(yè)報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準后，可以預(yù)提配套設(shè)施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費用，未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務(wù)機關(guān)溝通，補手續(xù)，然后按照稅務(wù)機關(guān)核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務(wù)機關(guān)進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。

4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費用項目。一是，將應(yīng)當在應(yīng)付福利費中列支

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