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房地產企業偷逃稅的主要手段(一)

隨著我國住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農村人口城市化的加快，房地產業的社會需求及其在國家產業結構中的位置日漸突出。房地產行業已經成為拉動經濟發展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因，房地產開發企業偷逃稅情況比較嚴重，已經成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點......

一、房地產企業偷逃稅現象嚴重

自國家實行土地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發展迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發投資增長強勁。然而與迅猛發展的房地產業相比，我國房地產稅收收入的增長卻十分有限。據統計，1998～2003年，我國房地產開發經營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關的房地產稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經濟持續穩定增長，房地產業迅速崛起壯大不協調。再從國家稅務總局公布的“2006年度中國企業所得稅納稅百強排行榜”看，竟然沒有一家房地產企業入圍。由此可見房地產行業發展與稅收增長是嚴重失衡的。

房地產企業存在大量的偷逃稅收問題。例如2003年南京市在房地產業稅收專項檢查中發現，被查的88戶房地產企業有87戶存在問題；偷逃稅的房產企業竟然達九成以上。而且，令當地稅務部門不解的是，多數開發企業向稅務機關申報的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務局對北京市房地產行業進行了專項檢查，檢查發現被查的58家企業中，96%存在問題。“這早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產企業副總不以為然表示，“你讓房產企業都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”由于房地產企業存在嚴重偷逃稅款問題，國家稅務總局下發的國稅發[2005]12號文件，將房地產行業連續5年定為全國稅收專項檢查的重點，這說明房地產行業偷逃稅問題的嚴重性。

二、房地產企業偷逃稅的主要手段

通過近年來對房地產企業稅收專項檢查和涉稅案件的審理，我們發現目前房地產開發企業偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種。

（一）將合法收入轉移或不記營業收入偷逃稅款

一是房地產開發企業通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產開發企業由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產企業與外單位簽訂聯合建房協議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規定確認銷售收入，不按規定申報納稅。

二是房地產企業以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，開發前期資金投入大，資金短缺嚴重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經常出現與房地產開發企業協議首先帶資入場的現象。房子建成后，房地產企業就以相應等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營業額，偷逃營業稅、企業所得稅。

三是房地產企業通過代收各種“初裝費”及基金不記收入偷逃稅款。按現行房地產開發企業運作方式來看，房地產開發企業在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等等各種費用。現行營業稅政策規定，營業稅的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產開發企業以企業實際沒有取得代收代墊款項收入為由不進行納稅申報。

（二）通過土地評估增值虛增開發成本偷逃稅款

按照建設部門的有關規定，房地產開發企業的資質規定了注冊資本越多、開發規模越大，則資質等級越高。目前房地產企業有相當一部分是民營企業性質的有限責任公司，這些企業在初建時其注冊資本不大。為了提高資質，這些規模較小的房地產開發企業利用購進的土地經初步“三通一平”開發后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質，另一方面虛增土地成本直接記入開發成本，減少企業所得稅稅基。還有些房地產開發企業則與建筑安裝企業相互勾結做假，虛增成本，多計成本偷逃稅款。現行建筑安裝企業的建安發票，主要實行由稅務征收部門或發票管理部門代開的辦法，只要繳納營業稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數地方把建安營業稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產開發企業偷逃企業所得稅提供了可乘之機。房地產開發商用支付3.3%營業稅及附加的代價，就可以輕松的偷逃33%的企業所得稅。

（三）采取“真借款、假按揭”偷逃稅款

隨著銀行經營方式多元化的發展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，成為房地產銷售業務中的主要方式。有的房地產企業為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長期借款記賬，偷逃國家稅款。

（四）利用建安公司、銷售公司等關聯企業進行偷逃稅款

隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，即房地產開發企業發展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的代理銷售業務、廣告業務等；物業公司則代收房產開發公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。

（五）人為造成賬務核算混亂進行偷逃稅款

其手段主要有以下幾種：

一是不結轉收入，不核算成本。房地產開發資金使用成本較高，應繳納稅款金額較大，部分房地產企業為節省財務費用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從近兩年對廬陽區所轄房地產開發企業的調查、評估情況看，普遍存在預收款不結轉收入申報納稅的情況，其中合肥祥源房地產開發有限公司涉及到的企業所得稅稅額達670萬元。

二是不按財務制度和稅法規定確認收入的實現和開發成本的結轉，而是根據企業的經營、融資的需要隨意確認收入和結轉成本。 國稅發[2006]31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效地遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

三是利用行業特點，人為調整成本。房地產開發公司往往利用房地產項目開發時間長的特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個“共同費用”賬戶，不按照權責發生制原則和配比原則結轉經營成本，根據收入情況利用“共同費用”賬戶隨意調整成本，形成 “明虧暗盈”，達到偷逃稅款的目的。

（六）通過“預提費用”虛增成本偷逃稅款

根據預提費用年末不得留有余額的規定及權責發生制原則，對開發建設周期比較長的房地產開發的預提費用，應按照稅法有關規定，區別不同情況進行處理。但許多房地產公司“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產開發公司主要采取兩種方式虛增成本：一是按照規定的*6限額計列各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用；二是繼續提取國家已取消的收費，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶記入開發成本，從而達到不繳或者少繳企業所得稅的目的。

（七）利用內外資企業稅收政策的不同少交稅款

由于我國房地產稅制采取了“內外有別，兩套稅制并存”的政策，主要表現在：對內資房地產企業開征企業所得稅，而對涉外

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