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房產租賃的各種稅務籌劃

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。雖然房產稅是小稅種，在納稅人的稅負構成中所占比例很小，但仍有籌劃的空間。如房產稅暫行條例規定了一些減免稅條款，符合條件的企業可加以利用。比如，按規定，在房屋大修停用期間，可以免征房產稅，前提是納稅人向稅務機關提出申請，而有的納稅人由于疏忽沒有申請，導致房產修理期間仍然繳納了房產稅。本文通過案例，就企業如何進行房產稅籌劃進行分析。

設備和廠房分開租

企業租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據規定，要按租金收入的12%繳納房產稅。但往往企業出租的不僅是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些設施并不征收房產稅。如果把這些設施與房屋不加區別地同時寫在一張租賃合同里，這些設施也要繳納房產稅，從而增加了企業的稅負。

例如，某大型生產企業A公司要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營企業B，雙方談定廠房連同設備1年的租金是200萬元，并據此簽訂了租賃合同。內容大致是：甲方A同意將廠房連同設備租給乙方B，乙方B支付廠房和設備租金1年200萬元。合同簽訂后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。

如果沒有籌劃，按照這份合同，甲方要繳納稅款如下：繳納房產稅：200x12％＝24（萬元）；繳納營業稅：200x5％＝10（萬元），兩項合計34萬元。也就是說，依據這個合同，機器設備也繳納了12%的房產稅。如果將一個租賃合同改變為兩個租賃合同，即廠房出租合同與設備出租合同，規定甲方以每年100萬元的租金出租廠房，每年100萬元的租金出租設備。兩項租金合計仍為200萬元，但因設備出租不涉及12％的房產稅，納稅總額因合同內容的改變而發生改變。甲方A出租廠房繳納房產稅：100x12％＝12（萬元），依據200萬元和5％的稅率繳納10萬元營業稅不變；設備出租不涉及房產稅，即節約了12萬元。甲方A納稅總額從34萬元減少到22萬元，稅負下降了35.29％（12÷34）。

以房產出資，不如租入房產

目前，許多公司在創立初期，因為人員少，業務量不多，為節省費用，加之對稅收規定不熟悉，只顧以最方便、最快的方式把工商執照辦下來，直到納稅時才發現問題。比如，幾個人辦一個公司，約定有的股東以現金出資，有的股東以實物包括設備、房產出資，公司很快辦起來了，到納稅時股東才發現，接受房產出資還不如租入房產使用。原因就是房產成了公司的房產后，需要繳納房產稅。如果是租賃，既不需要繳納房產稅，租金又可以在稅前扣除。

例如，兩個自然人A和B辦了一家咨詢公司，員工有5人，為節省費用，A用自家的住房注冊了辦公地點。公司登記成立后，A和B到地稅機關辦理稅務登記，稅務人員發了一張下月需要繳納稅款的申報表，其中房產稅稅款預計高達1.68萬元。公司的注冊資本就10萬元，辦理各種登記已經花了5000多元，現在一分錢還沒掙，就要繳納1.68萬元的房產稅。A不解地提出：“房屋還是原來的房屋，以前一直都不繳稅，怎么用它辦了一個執照，每年就得繳這么多稅？”稅務人員解釋說，A的房產購入價達200萬元，屬于個人非營業用房產，按規定免繳房產稅。現在把它用來開公司，已經變成了營業用房，按房產稅暫行條例的規定，需要繳納房產稅。也就是說，把房產無償提供給公司使用，需要按房產余值計算房產稅。房產余值為房產原值減去30％計算，稅率為1.2％。A的房產原值為200萬元，則房產余值為140萬元，需要繳納的房產稅就是每年1.68萬元。

那么，該案例有沒有籌劃的空間？那就是簽訂房屋租賃合同。房主的房屋現在是屬于公私合用，居住、開公司用的都是同一個房屋，公司就5個人，實際使用面積也就是樓上兩個房間，其他仍然是居住所用。如果事先和公司簽訂一個房屋租賃合同，將樓上面積按每月1000元租給公司使用，并用這個租賃合同向工商、稅務機關辦理登記，就可以減少房產稅。因為按房產稅暫行條例的規定，房產出租的，按租金收入計算繳納房產稅，而且房產稅的納稅人變成了個人，而不是公司。這樣算來，房主出租居民住房，每年收入為12000元，房產稅按12％計算，每年僅需繳納1440元的房產稅。

出租變為倉儲

房產稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據，即按房產原值一次減除10%~30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%。由于房產稅有兩種計稅方法，不同方法計算的結果必然有差異，也必然會導致應納稅額的不同，這就有了籌劃的空間。企業可以根據實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式。

例如，A企業現有5棟閑置庫房，房產原值為2000萬元，企業將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為200萬元；企業應納房產稅200x12%＝24（萬元）；應納營業稅200x5%＝10（萬元）；應繳城建稅及教育費附加10x（7%＋3%）＝1（萬元），共支出35萬元。

要降低高額的房產稅，必須把單純的房屋租賃改變為倉儲保管服務，也就是改變收入的性質，把租賃收入變為倉儲服務收入。房屋租賃要按租金收入的12％繳納房產稅，倉儲保管則是按房產余值的1.2％繳納房產稅。從企業現在的房產價值（扣除比例為30％）和租金收入來看，按房產余值計算繳納的房產稅肯定低于按租金收入計算繳納的房產稅。為此，該企業可以作如下籌劃：企業配備保管人員，將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付給保管人員2萬元。當地房產原值的扣除比例為30%。采用倉儲籌劃，應納房產稅為2000x（1－30%）x1.2%＝16.8（萬元）；應納營業稅200x5%＝10（萬元）；應繳城建稅及教育費附加10x（7%＋3%）＝1（萬元）；應支付給保管人員2萬元，共支出29.8萬元。由此可見，籌劃后比籌劃前房產稅少支出24－16.8＝7.2（萬元），房產稅稅負降低了30％（7.2÷24）。

盡管出租變為倉儲后，要相應增加人員和設施費用，但相對于節約的房產稅稅金來說，企業總體算下來還是劃算的

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