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房產稅籌劃方案例解

房產稅籌劃方案例解

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。本文通過案例對房產稅進行納稅籌劃，以幫助企業降低納稅負擔。

一、降低房產原值的納稅籌劃

房產是以房屋形態表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各種油氣罐等，則不屬于房產。與房屋不可分離的附屬設施，屬于房產。如果將除廠房、辦公用房以外的建筑物建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。

案例1：甲企業位于某市市區，企業除廠房、辦公用房外，還包括廠區圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場等建筑物，總計工程造價10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設施工程造價2億元。假設當地政府規定的扣除比例為30%。

方案一：將所有建筑物都作為房產計入房產原值。應納房產稅＝100000x（1－30%）x1.2%＝840（萬元）。

方案二：將游泳池、停車場等都建成露天的，在會計賬簿中單獨核算。應納房產稅＝（100000－20000）x（1－30%）x1.2%＝672（萬元）。

由此可見，方案二比方案一少繳房產稅168萬元。

二、降低租金收入的納稅籌劃

房產出租的，房產稅采用從租計征方式，以租金收入作為計稅依據，按12%稅率計征。對于出租方的代收項目收入，應當與實際租金收入分開核算，分開簽訂合同，從而降低從租計征的計稅依據。

案例2：甲公司擁有一寫字樓，配套設施齊全，對外出租。全年租金共3000萬元，其中含代收的物業管理費300萬元，水電費為500萬元。

方案一：甲公司與承租方簽訂租賃合同，租金為3000萬元。應納房產稅＝3000x12%＝360（萬元）。

方案二：將各項收入分別由各相關方簽訂合同，如物業管理費由承租方與物業公司簽訂合同，水電費按照承租人實際耗用的數量和規定的價格標準結算、代收代繳。應納房產稅＝（3000－300－500）x12%＝264（萬元）。

由此可見，方案二比方案一少繳房產稅96萬元。

三、利用稅收優惠政策進行納稅籌劃

房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，不包括農村。在不影響企業生產經營的情況下，可將企業設立在農村，則可免繳房產稅。

案例3：甲公司欲投資建廠，房產原值為10000萬元。現有兩種方案可供選擇：一是建在市區，當地政府規定的扣除比例為30%；二是建在農村。假設該廠不論建在哪里都不影響企業生產經營。

方案一：建在市區。應納房產稅＝10000x（1－30%）x1.2%＝84（萬元）。

方案二：建在農村。免繳房產稅。

由此可見，方案二比方案一少繳房產稅84萬元。

四、計征方式選擇的納稅籌劃

房產稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據，即按房產原值一次減除10%－30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%。企業可以根據實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式，以達到節稅的目的。

案例4：甲企業現有5棟閑置庫房，房產原值為2000萬元，企業經研究提出以下兩種利用方案：一是將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為200萬元；二是配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付給保管人員2萬元。當地房產原值的扣除比例為30%。

方案一：采用出租方案。應納房產稅＝200x12%＝24（萬元）；應納營業稅＝200x5%＝10（萬元）；應交城建稅及教育費附加＝10x（7%＋3%）＝1（萬元）。共支出35萬元。

方案二：采用倉儲方案。應納房產稅＝2000x（1－30%）x1.2%＝16.8（萬元）；應納營業稅＝200x5%＝10（萬元）；應交城建稅及教育費附加＝10x（7%＋3%）＝1（萬元）；應支付給保管人員2萬元。共支出29.8萬元。

由此可見，方案二比方案一少支出5.2萬元。

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