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個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)處理
按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房需要按照轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置原價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)后,余額按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅,但并不是說(shuō)銷(xiāo)售住房都是按差額征稅?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕157號(hào))規(guī)定,自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字〔1999〕210號(hào))規(guī)定,個(gè)人自建自用住房,免征營(yíng)業(yè)稅。
上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn),普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。不能同時(shí)滿(mǎn)足上述三個(gè)條件的為非普通住房。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。納稅人出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。
從2009年1月1日起,個(gè)人將住房贈(zèng)與其他單位和個(gè)人的,也要視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營(yíng)業(yè)稅。但根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕111號(hào))規(guī)定,下列贈(zèng)與行為暫免征收營(yíng)業(yè)稅:1.離婚財(cái)產(chǎn)分割;2.無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;3.無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;4.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
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