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房屋出租如何節(jié)稅

李先生在北京城區(qū)內(nèi)擁有一套已經(jīng)建好并居住了30多年的兩居室，有意出租，同時(shí)計(jì)劃將房屋修繕一新。現(xiàn)在有兩個(gè)承租人有意向租下這套房子，一個(gè)是商貿(mào)公司，初定月租為2500元；另一個(gè)是個(gè)人（用于居住），初定月租為2000元。

根據(jù)相關(guān)稅收政策和北京市地稅局出臺(tái)的征管規(guī)定，個(gè)人出租房產(chǎn)，房主可以自愿選擇分稅種計(jì)征方式或者按綜合征收率計(jì)征方式計(jì)算繳納稅款。

在按照綜合征收率繳稅方式下，如果李先生將房屋租給商貿(mào)公司，每月應(yīng)納稅款2500x5%=125元，租給個(gè)人每月應(yīng)納稅額2000x5%=100元。在分稅種計(jì)算繳納稅款方式下，出租給商貿(mào)公司和個(gè)人的分種稅計(jì)算如下：

1．營業(yè)稅根據(jù)北京市地稅局的規(guī)定，對于按市場價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅減按3%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的 營業(yè)稅仍應(yīng)按5%稅率征收。同時(shí)，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。北京東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、門頭溝城建稅稅率為7%； 在郊區(qū)縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，稅率為5%；其余的稅率為1%。教育費(fèi)附加的稅率為3%。但是，個(gè)人出租房屋月租金收入在5000元以下的免征營業(yè)稅，所以李某將 房屋租給兩位求租者中的任何一位，均可不繳納營業(yè)稅。

2．房產(chǎn)稅對于個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。租給商務(wù)公司，房主每月應(yīng)納房產(chǎn)稅2500x4%=100元；租給個(gè)人，房主每月應(yīng)納房產(chǎn)稅2000x4%=80元。

3．印花稅房屋出租合同所涉及的雙方分別按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目，使用千分之一稅率貼花計(jì)稅。房屋租賃合同，凡屬個(gè)人生活居住的暫免計(jì)稅貼花。租給商務(wù)公司，房主應(yīng)當(dāng)一次性繳納印花稅2500x0.001=2.5元；租給個(gè)人，房主應(yīng)納印花稅0元。

4．個(gè)人所得稅對個(gè)人出租房屋取得的所得稅暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。租給商務(wù)公司，房主每月應(yīng)納個(gè)人所得稅2500x10%=250元；租給個(gè)人，房主每月應(yīng)納個(gè)人所得稅2000x10%=200元。

計(jì)算后可以得出結(jié)論，假定房屋的租期為1年，那么租給商務(wù)公司，房主1年應(yīng)繳納稅款4202.5元，凈收益為30000－4202.5=25797.5 元；租給個(gè)人，房主1年應(yīng)繳納稅款3360元，凈收益為24000－3360=20640元。因此，如果必須分稅種計(jì)算繳納稅款，李先生應(yīng)該將房屋租給商 務(wù)公司。

由于在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，在出租過程中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)（需提供合法憑證）可以在稅前扣除。其中允許扣除的修繕費(fèi) 用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直到扣完為止。因此，李先生可以選擇在出租期間進(jìn)行修繕。扣除一次修繕費(fèi)用，就可以抵扣 個(gè)人所得稅款800x10%=80元。在按照綜合征收率方式繳稅，在5%的綜合征收率中，0.5%為個(gè)人所得稅征收率。如果修繕費(fèi)用為9600元，按照綜 合征收率方式繳稅，1年可少繳個(gè)人所得稅48元；分稅種計(jì)算繳納稅款，1年可少繳個(gè)人所得稅960元。

在修繕房屋的情況下，李先生選擇將房屋租給商務(wù)公司，如果分稅種計(jì)算繳納稅款，租期內(nèi)應(yīng)納稅3242.5元；按照綜合征收率方式繳稅，租期內(nèi)應(yīng)納稅1452元，因此，李先生應(yīng)該選擇按綜合征收率繳納稅款方式。

需要注意的是，2008年3月1日起出租住房，按照《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定的優(yōu)惠稅率執(zhí)行。

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