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房地產(chǎn)企業(yè)代墊首付如何進(jìn)行稅收籌劃

自國(guó)家調(diào)控政策相繼出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)為加快銷(xiāo)售，促進(jìn)資金回籠，紛紛加大促銷(xiāo)力度。需要注意的是，企業(yè)在采用不同方式促銷(xiāo)的同時(shí)，不要忽視其中的涉稅問(wèn)題。

一、代墊首付

針對(duì)二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補(bǔ)貼辦法。

比如，市民購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬(wàn)元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬(wàn)元，然后自行墊付20萬(wàn)元，幫助客戶成功貸款購(gòu)房。雙方約定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢(qián)，在1年后交房時(shí)由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計(jì)算利息。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，既然企業(yè)沒(méi)有實(shí)際收到業(yè)主全部首付款，那么企業(yè)墊付的房款也不是實(shí)際的預(yù)收收入，到業(yè)主實(shí)際還款時(shí)再入賬處理，每個(gè)納稅期間申報(bào)繳納各項(xiàng)稅金時(shí)不考慮企業(yè)自行墊付部分收入。即對(duì)首付款50萬(wàn)元，企業(yè)財(cái)務(wù)僅入賬30萬(wàn)元，納稅申報(bào)營(yíng)業(yè)額30萬(wàn)元，其余20萬(wàn)元待實(shí)際收取時(shí)再入賬并進(jìn)行納稅處理。

企業(yè)如此操作有無(wú)涉稅問(wèn)題呢?按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開(kāi)具收款收據(jù)，財(cái)務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計(jì)入營(yíng)業(yè)額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及其他稅金。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時(shí)限內(nèi)(一般在交房前)將首付款全額補(bǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。

此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一部分，財(cái)務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他應(yīng)收款核算。將來(lái)實(shí)際收款時(shí)直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入無(wú)關(guān)，不需要另作納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、.購(gòu)房返稅

某市規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目雖不符合要求，但同樣打出了購(gòu)房返稅的口號(hào)：購(gòu)買(mǎi)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價(jià)值100萬(wàn)元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅4萬(wàn)元，辦理房產(chǎn)證時(shí)客戶僅支付1萬(wàn)元，另外3萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷(xiāo)售方式下，企業(yè)實(shí)際收入僅97萬(wàn)元，但申報(bào)營(yíng)業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬(wàn)元計(jì)算繳納。

三、打折促銷(xiāo)

房產(chǎn)新政實(shí)施后，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用較多的是打折促銷(xiāo)方式。不過(guò)，企業(yè)對(duì)外宣傳是打折銷(xiāo)售，最終還是按凈價(jià)簽約。千般促銷(xiāo)手段，均不如直接讓利簡(jiǎn)便，客戶得到實(shí)惠，企業(yè)也減少了稅金支出。

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