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出租房避稅門道

在我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房屋租賃市場也非凡活躍。對于房產(chǎn)租賃中涉及的房產(chǎn)稅問題，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)算繳納，稅率是12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對于營業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。因此，部分房屋出租人對于房屋出租過程中，如何合理進(jìn)行稅收籌劃避稅也是非凡關(guān)注。這里我們簡單介紹一下目前房屋出租過程中房產(chǎn)稅稅收籌劃的主要方法，以及相關(guān)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價(jià)款

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)存物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產(chǎn)。

籌劃要點(diǎn)：出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如，出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，假如出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

籌劃風(fēng)險(xiǎn)：主要納稅人是實(shí)事求是地進(jìn)行價(jià)款劃分，是正當(dāng)?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風(fēng)險(xiǎn)。但是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款以達(dá)少繳房產(chǎn)稅的目的。對此，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格，假如出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，必須按照地稅機(jī)關(guān)的足底租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

二、出租變倉儲(chǔ)房屋出租這是指在約定的時(shí)間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉儲(chǔ)是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲(chǔ)放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

籌劃要點(diǎn)：在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲(chǔ)保管合同，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。當(dāng)然，這個(gè)籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲(chǔ)存物品，假如不是這個(gè)目的，一般是不能按這個(gè)思路進(jìn)行籌劃的。

籌劃風(fēng)險(xiǎn)：該籌劃從稅務(wù)角度是不存在風(fēng)險(xiǎn)的，但從出租變倉儲(chǔ)就為出租人帶來了新的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即出租人在倉儲(chǔ)合同下必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，一般承租人擬儲(chǔ)存的貨物屬于易保管且價(jià)值較低的情況下，該籌劃才可行。假如倉儲(chǔ)的貨物價(jià)值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案風(fēng)險(xiǎn)太大，不可行。

三、變出租為提供服務(wù)加出租

目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)治理服務(wù)。因此，利用物業(yè)治理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。

籌劃要點(diǎn)：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格來達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)治理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)治理服務(wù)。

籌劃風(fēng)險(xiǎn)：合理地利用物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但要害是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。

由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有如下幾方面：

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙。

2、一般正規(guī)的公司提供物業(yè)治理服務(wù)的收費(fèi)，是一定要取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的，價(jià)格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)治理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。

3、假如出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒有提供物業(yè)治理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)治理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時(shí)可能會(huì)吃虧。實(shí)務(wù)中就有這么一個(gè)案例，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)治理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)治理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業(yè)治理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。該理由得到了法院認(rèn)可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。

四、利用轉(zhuǎn)租籌劃租賃房產(chǎn)稅

由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。

籌劃要點(diǎn)：利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費(fèi)稅的案例相似。出租人可以成立一個(gè)資產(chǎn)治理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格假設(shè)M出租給該資產(chǎn)治理公司，然后由該資產(chǎn)治理公司統(tǒng)一按市場價(jià)格假設(shè)H出租房產(chǎn)。由于轉(zhuǎn)租煙酒銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營業(yè)稅Mx5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅(H-M)x12%，只有當(dāng)H%26gt;1.42M時(shí)，該籌劃方案才可行。

籌劃風(fēng)險(xiǎn)：由于出租房和資產(chǎn)治理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，即M的值會(huì)發(fā)生變化，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)帶來了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。但是，假如出租人是預(yù)備對擬出租房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)治理公司，然后由資產(chǎn)治理公司對租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險(xiǎn)很低，值得大家嘗試。

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