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企業銷售自行開發不動產增值稅率是多少

5月1日營改增后，銷售不動產的稅率是11%。

《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)：附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》：第十五條 增值稅稅率：

(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

特殊規定：《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)：附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：

1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人轉讓不動產，應如何計算繳納增值稅?

1、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

4、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

5、一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

6、一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

例如：某企業(小規模納稅人)轉讓其購買的商業用房，購買原價為300萬元，現以350萬元對外銷售，計稅如下：

1、應納稅款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%;

2、應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%;

3、該納稅人應在地稅機關預繳增值稅為(350-300)÷(1+5%)×5%=2.38萬元.在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為(350-300)÷(1+5%)×5%-2.38=0元。

銷售不動產未完工開發票后按什么稅率繳納增值稅?

國家稅務總局《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第18號)：

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

比如，房地產開發老項目，選擇簡易計稅辦法預收100萬元預售款，應預交增值稅：

100÷(1+5%)×3%=2.857萬元

如果是2016年5月1日及以后開工的新項目，則預交增值稅：

100÷(1+11%)×3%=2.7027萬元。

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