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房地產企業發票的管理與審核

發票是我們日常業務往來時需要出具的書面證明，是審計機關、稅務機關執法檢查的重要依據。在我國，不同行業所開具的發票類型和內容也是不一樣的，沒一種發票的開具都應根據企業經營的項目內容來定。而在房地產開發企業的稅收審核中，人們往往會產生這樣一個誤解：只要一個項目的成本或費用取得了發票，就認為已經獲得了合法的憑證，而忽略了發票的具體種類和內容。但事實上，取得了發票和取得了合法的發票之間還有一定的差距存在的。

一、房地產開發企業應取得的合法發票

(一)房地產開發企業取得的發票涉及的種類很多，根據我們實際的審核經驗，以下項目成本費用所應取得的合法發票是：

1、土地出讓金，應取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據”，與此相關的契稅應取得“中華人民共和國契稅完稅證”;

2、具有拆遷資格的房地產開發企業向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協議和付款記錄計入開發成本;

3、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產開發企業向對方支付拆遷費用時應取得地稅部門監制的“服務業發票”;

4、直接向行政事業單位支付相關費用時，應取得行政事業性收費收據;

5、向企業、事業單位支付勘察、設計、測繪、監理、驗收、咨詢等營利性費用時，應取得地稅部門監制的“服務業發票”;

6、支付對象為個人的銷售傭金，應以支付憑證(或支付清單)和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證;

7、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應取得地稅部門監制的“服務業發票”;

8、支付對象為金融機構的利息支出，應取得金融機構開具的付息憑證;

9、支付對象為非金融機構的利息支出，應取得地稅部門監制的“服務業發票”;

10、其他費用發票應按支付對象屬于增值稅或營業稅納稅人的不同身份來定;

11、工程費支出應區分以下情況取得發票：

①施工方為建筑安裝企業，應取得地稅部門監制的“建筑安裝業發票”;

②施工方為生產建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監制的“工業企業專用發票”;

③施工方為經銷建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監制的“商業企業專用發票”。

(二)常見的未按規定取得發票的行為有以下幾種：

1、以行政事業性收費收據或自制收據作為土地拆遷補償費用的憑證。

2、自制收據不能作為合法的入賬憑證，行政事業性收費收據有著比較嚴格的使用范圍，如北京市就有“對不動產產權單位因不動產拆遷所獲得的補償金收入，不得使用北京市行政事業單位統一銀錢收據，應按照稅法有關規定，及時到所屬稅收機關辦理相應手續，領購和開具由稅務機關監制的發票”的規定。

3、發票的種類與所開具的內容不符。如用商業企業發票開具“工程費”或“咨詢費”，用服務業發票開具“工程費”等。還有的開票單位，單位性質與所開發票不符。如建筑公司開的商業企業發票等?；旌闲袨榈募{稅人，發票的項目內容與真實不一致。施工方為生產、銷售設施、設備的增值稅納稅人時，發票開具只寫 “工程費”或“施工費”，這些納稅人一般屬于混合銷售并以銷售行為為主。因此，這類發票的項目內容一般應為設施、設備的名稱而不是營業勞務的種類。

4、超限額開具發票。如有的10萬元版發票開為數百萬，百萬元版發票開為數千萬元等。

5、發票內容不真實。大量開具“辦公用品”“會議費”內容的發票充斥在成本、費用支出項目中，這些發票開具方有的是商場、超市、高檔的禮品商店，有的是高級酒店、洗浴中心、高爾夫球場等高級娛樂場所等。會計導航：

二、發票的審核方法

房地產開發企業的稅收審核是一項非常繁雜的事情。要想按照稅法的規定確認其發票的合法性，具體如下：

1、應熟練掌握相關的發票管理法規，包括發票內容、格式、種類、填寫規范、防偽措施等具體的規定;

2、認真細致地對企業憑證進行檢查，尤其對那些單筆發生額較大的支出項目，更應做到逐筆審查，重點科目和重點項目發票的抽查率應該是100%;

3、以一種職業的敏感度對發票進行細心觀察，不放過一切可能存在的問題;

4、可以通過向稅務機關發函、電話詢問或網上查詢等方式驗證發票的合法性。

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