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房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃有方

稅收籌劃需要正確地理解和運用稅收政策，否則，不僅不能達到籌劃目的，反而可能給納稅人帶來稅收風(fēng)險，并增加籌劃成本

轉(zhuǎn)讓案例再分析甲公司是內(nèi)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)且每年盈利；乙公司也是內(nèi)資有限責(zé)任公司，欲購買甲公司的一棟房產(chǎn)，準備將來也用于經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)。該房產(chǎn)凈值價2000萬元，雙方交易公允價為2500萬元。在交易過程中，如何使雙方稅負及所承擔(dān)的法律風(fēng)險最低？

有籌劃方案認為，乙公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，以2500萬元的價格獲得甲公司全部股權(quán)；或者，甲公司直接將該房產(chǎn)以2500萬元的價格出售并過戶給乙公司，都是不應(yīng)采納的方式。如果采用資本運作方式進行，可獲得更好的結(jié)果。這種交易方案分兩步走。

*9步：甲公司以評估價格為2500萬元的房產(chǎn)進行投資，成立新的全資丙公司，也從事酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)，注冊資本1000萬元，其中，甲公司房產(chǎn)以700萬元出資（該房產(chǎn)只作價700萬元，其余1800萬元為資本公積），再以300萬元現(xiàn)金出資給丙公司，后者成立后辦理該房產(chǎn)從甲至丙的過戶手續(xù)。

交易*9步的稅負分析：甲公司用非貨幣形式資產(chǎn)（房產(chǎn)）投資全資子公司丙，不需繳納營業(yè)稅和土地增值稅；甲公司以房產(chǎn)對外投資產(chǎn)生的收益，應(yīng)納稅所得額為500萬元。在不超過5個納稅年度內(nèi)平均分攤，可延遲繳納企業(yè)所得稅；甲公司與丙公司是母公司與全資子公司關(guān)系，所以該房產(chǎn)從甲公司過戶到丙公司名下，后者不需繳納契稅。

第二步：完成房產(chǎn)過戶手續(xù)后，甲公司將其在丙公司全部股份，以2800萬元轉(zhuǎn)讓給乙公司。

交易第二步的稅負分析：甲公司和乙公司采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易形式不需繳營業(yè)稅，且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，各公司都無資產(chǎn)增值或減值，所以都不需繳納所得稅。

值得商榷的問題針對以上籌劃中的政策運用，有以下問題值得商榷：甲公司用房產(chǎn)投資成立全資子公司丙，是否不需繳納營業(yè)稅？

該方案根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，認為“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅”。但是，甲公司以評估價2500萬元房產(chǎn)投資，實際登記注冊為股本的金額只有700萬元，其余1800萬元為溢價資本公積。

企業(yè)這種以部分不動產(chǎn)價值投資注冊的情況是否符合免征營業(yè)稅規(guī)定？其實并不符合。因為公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司是以其注冊資本承擔(dān)有限風(fēng)險的，甲公司投資的不動產(chǎn)中，有1800萬元大部分不“共同承擔(dān)投資風(fēng)險”。而且，在公司注冊成立時，除上市公司發(fā)行股票外，投資者不應(yīng)形成溢價資本公積，丙公司的1800萬元溢價資本公積，實際為甲公司的一項債權(quán)，非股權(quán)投資資本金額。

甲公司投資收益500萬元，是否可以全部遞延繳納所得稅？

同理，甲公司以房產(chǎn)投資產(chǎn)生的500萬元投資收益，應(yīng)按700萬元和1800萬元劃分，700萬元注冊資本的部分增值140萬元（500x700÷2500）可視為投資所得。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工作的通知》規(guī)定，如果該項所得超過甲公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額50％，可遞延納稅，否則也不能遞延納稅。但是，1800萬元部分增值所得360萬元，應(yīng)視為非股權(quán)投資支付所得，應(yīng)在當(dāng)年繳納所得稅，不能在5年內(nèi)遞延納稅。

房產(chǎn)從甲公司過戶到丙公司名下，丙公司是否不需繳納契稅？

該方案認為，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。但是，甲公司將不動產(chǎn)投資成立子公司行為，實際不屬于“企業(yè)改制重組”。

所謂企業(yè)改制重組，應(yīng)是企業(yè)在改制中的資產(chǎn)重組行為，包括企業(yè)分立、機構(gòu)之間的合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換等行為，其中必然涉及資產(chǎn)的重新劃轉(zhuǎn)配置。企業(yè)正常投資行為既不屬于“改制重組過程”，也不會存在資產(chǎn)“無償劃轉(zhuǎn)”，所以，甲公司將部分不動產(chǎn)投資注冊中的房屋權(quán)屬改變行為，承受企業(yè)丙公司不能免征契稅。在實際契稅征收中，財稅部門對不動產(chǎn)投資行為，也是這樣貫徹執(zhí)行政策的。

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