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房地產(chǎn)企業(yè)預售和收入業(yè)務的處理方式

根據(jù)《企業(yè)會計準則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務的會計處理為：當企業(yè)收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。

對于預售收入，按規(guī)定應繳納的營業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應交稅費的借方反映，銷售收入實現(xiàn)時，再將預繳稅費轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。

例：甲房地產(chǎn)公司2008年開始在乙地級市開發(fā)A地塊，A地塊共計興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開始預售，2009年10月份完工；A2房產(chǎn)于2009年2月開始預售，2009年未完工。2008年共計取得A1房產(chǎn)預售房款4000萬元，當年發(fā)生管理人員工資支出50萬元、業(yè)務招待費支出90萬元、廣告宣傳費支出300萬元；2009年銷售A1房產(chǎn)取得收入2000萬元（假定為完工后實現(xiàn)的銷售收入），預售A2房產(chǎn)取得預售房款5000萬元，A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計4000萬元，當年發(fā)生管理人員工資支出55萬元、業(yè)務招待費支出60萬元，廣告宣傳費支出200萬元（營業(yè)稅及城建稅和教育費附加5.55%，土地增值稅按1%預繳，預計毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。

甲房地產(chǎn)公司對上述業(yè)務進行會計處理，編制會計分錄如下（單位，萬元）：

2008年度會計處理：

（1）2008年度收到預售房款

借：銀行存款 4000

貸：預收賬款--A1房產(chǎn) 4000.

（2）預繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅

借：應交稅費--應交營業(yè)稅--A1房產(chǎn) 200

應交稅費--應交城建稅--A1房產(chǎn) 14

應交稅費--應交教育費附加--A1房產(chǎn) 8

應交稅費--應交土地增值稅--A1房產(chǎn) 40

貸：銀行存款 262.

（3）支付管理人員工資、業(yè)務招待費和廣告宣傳費

借：管理費用--工資 50

管理費用--業(yè)務招待費 90

銷售費用--廣告宣傳費 300

貸：銀行存款 440.

（4）年末對預收賬款根據(jù)賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異進行遞延所得稅處理，即[4000x10%-4000x（5.55%+1%）] x25%=34.5.

借：遞延所得稅資產(chǎn) 34.5

貸：所得稅費用 34.5.

2008年度按企業(yè)會計準則計算的稅前會計利潤為-440萬元。

2009年度會計處理：

（1）2009年度收到A2房產(chǎn)預售房款

借：銀行存款 5000

貸：預收賬款--A2房產(chǎn) 5000.

（2）A2房產(chǎn)預售收入預繳營業(yè)稅和土地增值稅

借：應交稅費--應交營業(yè)稅--A2房產(chǎn) 250

應交稅費--應交城建稅稅--A2房產(chǎn) 17.5

應交稅費--應交教育費附加--A2房產(chǎn) 10

應交稅費--應交土地增值稅--A2房產(chǎn) 50

貸：銀行存款 327.5.

（3）支付管理人員工資、業(yè)務招待費和廣告宣傳費

借：管理費用--工資 55

管理費用--業(yè)務招待費 60

銷售費用--廣告宣傳費 200

貸：銀行存款 315.

（4）A1房產(chǎn)2008年度預售收入轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入，上年繳納營業(yè)稅和土地增值稅轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加

借：預收賬款--A1房產(chǎn) 4000

貸：主營業(yè)務收入--A1房產(chǎn) 4000.

借：營業(yè)稅金及附加 262

貸：應交稅費--應交營業(yè)稅--A1房產(chǎn) 200

應交稅費--應交城建稅-A1房產(chǎn) 14

應交稅費--應交教育費附加-A1房產(chǎn) 8

應交稅費--應交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40.

（5）A1房產(chǎn)2009年度銷售收入、繳納營業(yè)稅金及附加，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本

借：銀行存款--A1房產(chǎn) 2000

貸：主營業(yè)務收入--A1房產(chǎn) 2000.

借：營業(yè)稅金及附加 131

貸：應交稅費--應交營業(yè)稅---A1房產(chǎn) 100

應交稅費--應交城建稅稅--A1房產(chǎn) 7

應交稅費--應交教育費附加--A1房產(chǎn) 4

應交稅費--應交土地增值稅--A1房產(chǎn) 20.

借：開發(fā)產(chǎn)品--A1房產(chǎn) 4000

貸：開發(fā)成本--A1房產(chǎn) 4000.

借：主營業(yè)務成本--A1房產(chǎn) 4000

貸：開發(fā)產(chǎn)品--A1房產(chǎn) 4000.

（6）年末對預收賬款根據(jù)賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異進行遞延所得稅處理

根據(jù)資產(chǎn)負債表債務法，當年新增預收賬款5000萬元，與上年資產(chǎn)負債表相比凈增1000萬元，[(5000-4000)x10%-(5000-4000)x(5.55%+1%)] x25%= 8.625

借：遞延所得稅資產(chǎn)8.625

貸：所得稅費用 8.625.

2009年度按企業(yè)會計準則計算稅前會計利潤為4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（萬元）。

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