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土地增值稅清算注意幾個細節

日前，國家稅務總局發布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）。納稅人對土地增值稅清算中要注意以下八個細節問題。

*9，清算時以發票金額為標準確認收入。《通知》規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

第二，契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”。《通知》規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

第三，質量保證金以是否開具發票作為扣除前提。《通知》規定，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。

第四，使用自有資金，開發費用的扣除更具操作性。為了減少開發商通過虛報開發費用等方式來避稅的空間，《通知》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但*6不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。

土地增值稅清算不認可會計準則中關于借款費用資本化的原則，在清算時，對于已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。因此，需要將該處理原則與會計核算、企業所得稅匯算清繳作出有效區分。

第五，逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。《通知》規定，不論房地產開發企業因何種原因，逾期開發繳納的土地閑置費都不得扣除。

第六，拆遷安置土地增值稅計算問題得到明確。

對拆遷安置，《通知》規定了三項具體內容：

一、房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

二、開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號文件第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

三、貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

第七，轉讓舊房準予扣除項目的年限得以細化。《通知》規定，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條*9款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

第八，補繳土地增值稅不加收滯納金。《通知》規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

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