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集體土地集資建房的涉稅處理

目前，有些城郊地區(qū)在搞“村民集資建房”，成立了“某某村集資建房辦”，在村里征用集體土地一塊，辦理了征地手續(xù)，土地用途為農(nóng)民宅基地，該地塊不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。實際上該房屋當(dāng)?shù)卮迕袷亲〔粷M的，大部分房屋都賣了，只是買房人相應(yīng)都辦理了當(dāng)?shù)卮宓木幼∈掷m(xù)，轉(zhuǎn)化成了所謂的村民。買房后，集資辦協(xié)助買房者辦理“小產(chǎn)權(quán)”，而不是房屋產(chǎn)權(quán)使用證。對于集體土地集資建房應(yīng)如何進行稅務(wù)處理呢?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。即：建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有以下幾種情況：

一是農(nóng)民的宅基地;

二是農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地;

三是農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè);

也就是說，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。從實質(zhì)來分析，村民在集資建房過程中成立了“某某村集資建房辦”，實際上是成立了一個經(jīng)濟組織，代表各購房戶的經(jīng)濟利益。有關(guān)“集資辦”的涉稅問題分析如下：

(一)集體土地集資建房不應(yīng)征收土地使用稅

根據(jù)我國憲法第十條“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民宅基地，屬于農(nóng)民集體所有，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。而小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)就是屬于宅基地，不能夠在市場上流通。同時根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易時土地使用權(quán)隨同房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房雖然具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但是，并未形成事實上的土地轉(zhuǎn)讓行為，并不是包括財產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓的完整的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。如果土地屬于國有性質(zhì)，由于該土地已經(jīng)通過向政府繳納一次性租金即“土地出讓金”后得以在市場上流轉(zhuǎn)，因此，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納。這時候，承租方是土地的臨時實際使用人，土地使用權(quán)仍歸出租方擁有，出租方憑借出租取得了實際收益(租金)，土地使用稅應(yīng)由出租方繳納。但是，如果土地是集體性質(zhì)，土地使用人通過承租直接向擁有集體土地所有權(quán)的集體組織租賃取得實際使用權(quán)，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]56號)文件規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。此時，土地使用稅就應(yīng)該由承租人來繳納了。由此來看，在建設(shè)期間是否征收土地使用稅，主要是看是集體土地否在土地使用稅開征范圍內(nèi)，集體土地是否用于建設(shè)項目(房地產(chǎn)開發(fā))。由于小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于農(nóng)村宅基地的集體所有性質(zhì)，并未形成建設(shè)用地用于開發(fā)房產(chǎn)可在市場上自由流通，因此，不用征收土地使用稅。

(二)集體土地集資建房的營業(yè)稅處理

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務(wù)總局第52號令)第五條第(二)的規(guī)定，單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，繳納營業(yè)稅。由于集體土地集資建房行為，形成了自建房屋用于銷售的事實(雖然這種情況下土地使用權(quán)未隨同流轉(zhuǎn))，應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅自建房用于銷售的政策來征收營業(yè)稅，即對于出售自建建筑物的納稅人，除按建筑物銷售收入全額依照“出售建筑物”稅目征收營業(yè)稅外，還應(yīng)征收一道“建筑安裝”營業(yè)稅。

根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于在農(nóng)村集體土地上建房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(蘇地稅函[2007]176號文)規(guī)定，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》精神，納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為，雖然未辦理土地使用證，未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，但其銷售土地上建筑物的行為符合《營業(yè)稅稅目注釋》中銷售不動產(chǎn)的解釋。因此，對納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

因此，行政村自己成立的具有經(jīng)營性質(zhì)的組織或者房地產(chǎn)企業(yè)租用集體土地建房同時向村民和非村民銷售的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時性組織，負責(zé)相關(guān)的協(xié)調(diào)工作的，實際是一種受托代建的行為，不應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。但是，對于村民將取得的房屋再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

(三)集體土地集資建房不應(yīng)征收土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以集體土地集資建房，不征收土地增值稅。

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