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巧用搬遷政策合理降低稅負(fù)

隨著各地工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，許多城市正在考慮重新調(diào)整并修改城市規(guī)劃。面對(duì)城市規(guī)劃的調(diào)整，置身其中的企業(yè)是否有籌劃空間呢，本文從稅收方面分析如下：

稅收政策

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]118號(hào)），企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過(guò)市場(chǎng)（招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等形式）取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（2）企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

2、營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹返诎藯l規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。據(jù)此，企業(yè)政策性搬遷收入不須繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。因此，企業(yè)將擁有的土地及房屋建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要繳納營(yíng)業(yè)稅。城建稅和教育費(fèi)附加則以納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，與營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。

3、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。所以符合條件的企業(yè)政策性搬遷收入不須繳納土地增值稅，對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

4、印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》、《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《財(cái)稅部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。因此，搬遷企業(yè)取得政策性搬遷收入中屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入部分需按規(guī)定繳納印花稅。

5、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》*9條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。由此可見(jiàn)，企業(yè)政策性搬遷收入不須繳納契稅。

案例分析

境內(nèi)a城市盈利性加工企業(yè)甲公司，系增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅適用稅率為25%，未享受所得稅優(yōu)惠政策。甲公司的生產(chǎn)區(qū)地處老城區(qū)，近些年來(lái)受限于廠區(qū)面積較小，交通擁擠導(dǎo)致貨物進(jìn)出不便。甲公司前些年已在城市郊區(qū)購(gòu)置了一大宗土地，用于辦公及倉(cāng)儲(chǔ)，并預(yù)留了生產(chǎn)區(qū)用地。對(duì)老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)用地，近幾年來(lái)已有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提出了購(gòu)買(mǎi)意向。另外，據(jù)了解，政府也正在制定規(guī)劃，存在將該宗土地納入規(guī)劃的可能。為此，公司決策層分析，生產(chǎn)區(qū)遲早要異地搬遷，如何合理處置該宗土地，使企業(yè)收益*4，值得事先籌劃。

甲公司地處老城區(qū)的生產(chǎn)區(qū)占地60畝系出讓地，該宗土地賬面價(jià)值購(gòu)買(mǎi)原價(jià)1200萬(wàn)元；地上企業(yè)自建房屋建筑物原值800萬(wàn)元，賬面余額200萬(wàn)元（不考慮殘值率）。按現(xiàn)有狀況，有兩種方案可供選擇，一種是納入規(guī)劃，由政府收回。政府將給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每畝60萬(wàn)元。另外一種是自主轉(zhuǎn)讓。通過(guò)土地交易中心公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該附近區(qū)域參考地價(jià)為每畝100萬(wàn)。以下比較分析暫不考慮按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

方案一，自主轉(zhuǎn)讓。假定按每畝100萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓收入60x100=6000萬(wàn)元。應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（6000-1200）x5%=240（萬(wàn)元），相應(yīng)的城建稅及教育費(fèi)附加240x（7%+3%）=24（萬(wàn)元）；應(yīng)交印花稅6000x0.5=3（萬(wàn)元）；房屋建筑物賬面余額200萬(wàn)元，重置成本價(jià)為1000萬(wàn)元，成新折扣率按50%計(jì)算，則評(píng)估價(jià)為1000x50%=500（萬(wàn)元），扣除項(xiàng)目金額合計(jì)1200+500+240+24+3=1967（萬(wàn)元），增值額6000-1967=4033（萬(wàn)元），增值率4033÷1967＝205.03%，應(yīng)交土地增值稅4033x60%-1967x35%=1731.35（萬(wàn)元）。轉(zhuǎn)讓該宗土地獲利潤(rùn)6000-1200-200-240-24-3-1731.35=2601.65（萬(wàn)元），應(yīng)交企業(yè)所得稅2601.65x25%＝650.4125（萬(wàn)元），稅后凈利潤(rùn)2603.85-650.9625=1951.2375（萬(wàn)元）。

方案二，政府收回。甲公司積極協(xié)調(diào)，將該宗土地納入政府規(guī)劃。假定政府按每畝70萬(wàn)元補(bǔ)償?shù)貎r(jià)，補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ?00萬(wàn)元，補(bǔ)償款合計(jì)60x70+300=4500（萬(wàn)元），應(yīng)交印花稅4500x0.5=2.25（萬(wàn)元）。政府收回不須交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)。據(jù)測(cè)算，甲公司根據(jù)搬遷規(guī)劃，計(jì)劃在3年內(nèi)異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置新建房屋建筑物及相關(guān)設(shè)施計(jì)劃投入6000萬(wàn)元，為此獲得的政府補(bǔ)償款不計(jì)交企業(yè)所得稅。該宗土地賬面余額為土地1200萬(wàn)元，房屋建筑物賬面余額200萬(wàn)元，獲得凈利潤(rùn)4500-1200-200-2.25=3097.75（萬(wàn)元）。

綜上比較，方案一較方案二收入多，但方案二有政策支持，反而獲利更多，故企業(yè)應(yīng)積極爭(zhēng)取納入政府規(guī)劃，獲政府補(bǔ)償為佳。

如果政府按每畝45萬(wàn)元補(bǔ)償?shù)貎r(jià)，補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ?00萬(wàn)元，補(bǔ)償款合計(jì)60x45+300=3000（萬(wàn)元），應(yīng)交印花稅3000x0.5=1.5（萬(wàn)元），則方案二獲得凈利潤(rùn)3000-1200-200-1.5=1598.5（萬(wàn)元），低于方案一所獲凈利潤(rùn)，企業(yè)爭(zhēng)取自主轉(zhuǎn)讓為佳。

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