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土地增值稅的籌劃方案

甲公司原為一家鄉鎮企業，成立于1956年，經過50余年的發展，已成長為集生產、加工、銷售、科研開發和投資為一體，擁有職工20000余人，年營業收入超過160000萬元的大型企業集團，技術水平和經營規模均居同行業領先地位。

1996年為了和市場接軌，建立現代企業制度，甲公司以其所擁有的生產設備、房屋建筑物投資成立乙股份有限公司，全面承接其生產加工、銷售和科研開發。甲公司僅擁有土地使用權，轉變為單一功能的投資公司。2009年1月，出于區域戰略布局的考慮，甲、乙公司與A集團進行重組，甲、乙公司分別將所擁有的土地使用權、房屋建筑物及附著物、機器設備等轉讓給A公司（非股權轉讓）。甲公司取得土地使用權所支付的金額為2700萬元 （無其他扣除項目），轉讓價格為11000萬元，乙公司房屋建筑物的轉讓價格為18140萬元。甲公司如何轉讓土地使用權使得所承擔的稅負最低。

方案一：直接轉讓土地使用權

根據重組方案，甲、乙公司分別將所屬的土地使用權、房屋建筑物及附著物直接轉讓給A集團。轉讓過程中所承擔的稅費分別由甲、乙公司承擔。則該轉讓行為甲公司應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅如下：依據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十款的規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。”

應繳納營業稅：（11000-2700）x5%=415（萬元）

應繳納城建稅、教育費附加：415x（7%+3%）=41.5（萬元）

應繳納印花稅：11000x0.5=5.5（萬元）

依據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

轉讓土地使用權扣除項目合計：2700+415+41.5+5.5=3162（萬元）

土地增值額：11000-3162=7838（萬元）

土地增值額占扣除項目的比例：7838/3162≈248%

應繳納土地增值稅：7838x60%-3162x35%=3596.1（萬元）

應繳納企業所得稅：（11000-2700-415-41.5-5.5-3596.1）x25%=1060.48（萬元）

綜上，甲公司轉讓該土地使用權應納稅費合計為5118.58萬元；轉讓利潤為3181.42萬元；總體稅負率為46.53%。

方案二：甲公司收回房屋建筑物后再轉讓

因土地使用權屬于甲公司，地上房屋建筑物屬于乙公司，甲公司可以通過收回地上房屋建筑物再一并轉讓給A集團的籌劃方案降低稅負。即乙公司以18140萬元的價格將房屋建筑物轉讓給甲公司，因其轉讓價格不變，所以繳納的各項稅費不變，不會增加乙公司的稅收負擔，但對于甲公司而言，其轉讓行為由原來的單純轉讓土地使用權改變為轉讓土地使用權和地上建筑物及附著物，轉讓成本由2700萬元增加至20840元，轉讓價格由原來的11000萬元增加至29140萬元，土地增值額不會發生 太大變化，土地增值率下降，適用稅率降低。A集團受讓價格不變，亦不會增加A集團的負擔。則甲公司應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅和土地增值稅如下（政策依據略）：

甲公司受讓乙公司的房屋建筑物應繳納契稅。

應繳納契稅：18140x4%=725.6（萬元）

應繳納營業稅：（29140-20840）x5%=415（萬元）

應繳納城建稅、教育費附加：415x（7%+3%）=41.5（萬元）

應繳納印花稅：18140x0.5+29140x0.5=23.64（萬元）

轉讓土地使用權扣除項目合計：20840+725.6+415+41.5+23.64=22045.74（萬元）

土地增值額：29140-22045.74=7094.26（萬元）

土地增值額占扣除項目的比 例：7094.26/22045.74≈32%

應繳納土地增值稅：7094.26x30%=2128.28（萬元）

應繳納企業所得稅：（29140-20840-725.6-415-41.5-23.64-2128.278）x25%=1241.50（萬元）

綜上，甲公司轉讓該土地使用權應納稅費合計為4575.51萬元；轉讓利潤為3724.49萬元；總體稅負率為41.6%。

結論在上述方案中，方案二與方案一相比較，節稅543.07萬元，稅負下降4.93%；顯然經過籌劃后的方案二優于方案一，但方案二要歷經兩次轉讓，一方面會增加文中所分析的契稅和印花稅，同時也會增加運作成本，甲公司應充分考慮各影響因素，提前確定轉讓方案，以期獲得*5的稅收收益。

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