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注冊會計師考試《會計》知識點：投資性房地產

1. 投資性房地產的范圍：

（1）已出租的土地使用權

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

（3）已出租的建筑物

已出租的建筑物包括已出租的建筑物、自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將用于出租的建筑物。對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，董事會等權力機構作出書面決議，明確表明將其用于出租且持有意圖短期內不再發生變化的，也視為投資性房地產。

注意：持有并準備增值后轉讓的建筑物不屬于投資性房地產

2.不同方式下投資性房地產轉換日的確定

（1）投資性房地產開始自用轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

（2）作為存貨的房地產轉為出租，或自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租轉換日應該為租賃期開始日

（3）自用土地使用權停止自用，改用于資本增值轉換日為停止將該土地使用權用于生產商品、提供勞務或者經營管理，且該土地使用權能夠單獨計量和轉讓的日期。

（4）房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構做出書面決議的日期。

3.與投資性房地產有關的現金流屬于經營活動還是投資活動？

根據財政部的會計準則講解，投資性房地產的租金收入應該計入經營活動現金流量中的收到其他與經營活動有關的現金中，而投資性房地產的處置凈額應該計入投資活動現金流量中的處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額中，購買投資性房地產所支付的現金應該計入投資活動購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金中。

4.采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足的條件

① 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

※所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區。

②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

※同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

5.理解投資性房地產的范圍需要注意的問題

（1）準則中所謂的出租，是指經營性租賃，不包括融資租賃。

（2）按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

由于我國土地所有權屬于國家，企業擁有的只是土地使用權，如果在一定期限內不開發的閑置土地，國家要收回其土地使用權。因此，像投資房產一樣先低價吃進一塊地閑置兩三年以后再高價賣出，這是為國家所不允許。新會計準則應用指南對此也作出了特別說明：閑置土地不屬于持有并準備增值的土地使用權。

根據《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5 號）的規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過1年未動工開發建設的；或者是已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的。

（3）持有并準備增值后出售的房產是否屬于投資性房地產？

投資性房地產中的土地使用權包括出租、持有并準備增值后轉讓兩種情況，建筑物只包括出租，不包括持有并準備增值后轉讓這種情況。也就是說，企業投資購買房產，準備增值后出售不作為投資性房地產核算。

（4）已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

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